5.167 euro al metro quadro. Questo è il prezzo medio che un immobile vi costa oggi a Milano, secondo i dati aggiornati a febbraio 2026. Ma attenzione: dietro questa cifra si nascondono differenze enormi tra appartamenti e case indipendenti, tra centro e periferia, tra quello che vedete negli annunci e quello che realmente si paga al rogito.
Nell’analisi quotidiana dei dati di mercato, noto che molti proprietari milanesi partono da aspettative completamente sballate. Il problema? Confondono i prezzi richiesti con quelli effettivi di chiusura. E lo scarto, vi assicuro, non è trascurabile.
Informazione importante
Questo contenuto è fornito a scopo informativo e non costituisce una consulenza immobiliare o finanziaria. I prezzi indicati sono valori medi e possono variare significativamente in base a caratteristiche specifiche dell’immobile.
A febbraio 2026, il prezzo medio al metro quadro a Milano è di 5.167€. Gli appartamenti si attestano su 5.180€/mq, le case indipendenti su 4.788€/mq. Negli ultimi 12 mesi: +7,5% per le case, +2% per gli appartamenti.
Contenuto di questa guida
Prezzi al metro quadro a Milano: i dati aggiornati
Partiamo dai numeri concreti. Secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, le quotazioni immobiliari vengono aggiornate semestralmente per ogni zona territoriale omogenea. I dati che vi presento integrano queste fonti ufficiali con le rilevazioni più recenti disponibili.
La differenza tra appartamenti e case indipendenti merita un’attenzione particolare. Sembra controintuitivo, ma le case costano meno al metro quadro: 4.788€ contro 5.180€ degli appartamenti. Il motivo? L’offerta di case indipendenti a Milano è così limitata che il confronto diretto risulta quasi impossibile. Quello che trovate sono perlopiù ville storiche in zone semicentrali, con metrature che diluiscono il prezzo unitario.
| Tipologia | Prezzo medio €/mq | Variazione 12 mesi | Variazione 4 anni |
|---|---|---|---|
| Appartamenti | 5.180 € | +2% | +5,1% |
| Case indipendenti | 4.788 € | +7,5% | +10,2% |
C’è un aspetto che mi preme sottolineare, perché rappresenta l’errore più frequente che riscontro. Molti proprietari guardano gli annunci online e pensano: “Il mio appartamento vale almeno quanto quello in vendita nella via accanto”. Sbagliato. Lo scarto tra prezzo richiesto e prezzo effettivo di chiusura si aggira sul 10-15% a Milano. Questo significa che un immobile pubblicizzato a 400.000€ chiude spesso intorno ai 340-360.000€.
Attenzione alla trappola classica: I portali mostrano prezzi richiesti, non prezzi di vendita. Nella realtà milanese, la negoziazione è la norma, non l’eccezione. Questo scarto varia significativamente per quartiere e condizioni di mercato.
Come RealAdvisor analizza il mercato immobiliare milanese
La difficoltà di conoscere il giusto prezzo al metro quadro nasce da un problema di fondo: i dati ufficiali dell’OMI vengono aggiornati ogni sei mesi, mentre il mercato si muove molto più velocemente. RealAdvisor risponde a questa esigenza aggregando dati di transazioni recenti e applicando algoritmi di intelligenza artificiale per generare stime in tempo reale.
Il meccanismo è piuttosto lineare. La piattaforma raccoglie i prezzi effettivi di compravendita (non quelli degli annunci), li incrocia con le caratteristiche specifiche dell’immobile e restituisce una valutazione in circa 3 minuti. Attualmente, RealAdvisor monitora 75 strade milanesi con prezzi mediani aggiornati: Corso Garibaldi, ad esempio, registra un valore mediano di 10.559€/mq, quasi il doppio della media cittadina.
Come funziona la valutazione IA di RealAdvisor: L’algoritmo analizza le transazioni recenti nella vostra zona specifica, distingue tra appartamenti e case, considera l’evoluzione degli ultimi 3 mesi e 4 anni, e genera una stima personalizzata. Il servizio è gratuito e non richiede registrazione.
Quello che differenzia questo approccio dalle stime tradizionali è la granularità geografica. I dati OMI ragionano per “zone omogenee” piuttosto ampie, mentre RealAdvisor scende al livello della singola strada. Per chi vuole vendere (o comprare) in una via specifica, questa precisione fa la differenza tra una stima realistica e un numero campato in aria.
Andamento dei prezzi: cosa è cambiato negli ultimi 4 anni
+7,5%
Crescita delle case indipendenti in 12 mesi
Il dato che più mi colpisce è questa divergenza tra case e appartamenti. Le case indipendenti hanno guadagnato il 7,5% in un anno, mentre gli appartamenti solo il 2%. Come si spiega? La domanda post-pandemia di spazi esterni e giardini privati ha fatto impennare i prezzi delle poche case disponibili sul mercato milanese. Il rapporto OMI sul III trimestre 2025 conferma che Milano mostra l’incremento più elevato nelle compravendite, circa il 12% in più rispetto allo stesso periodo 2024.
Guardiamo l’evoluzione su un orizzonte più lungo. Negli ultimi 4 anni, le case sono cresciute del 10,2%, gli appartamenti del 5,1%. Se aveste comprato un appartamento nel 2022 a 350.000€, oggi varrebbe circa 368.000€. Una casa acquistata allo stesso prezzo ne varrebbe quasi 386.000€. Non sono cifre che cambiano la vita, ma la tendenza è chiara.
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Calo -3% (effetto pandemia, mercato bloccato) -
Ripresa +8% (domanda repressa, tassi bassi) -
Stabilizzazione (tassi in rialzo, domanda selettiva) -
Crescita moderata +2/3% (normalizzazione)
Il 3° Osservatorio Nomisma 2025 proietta un incremento delle compravendite del +5,5% rispetto al 2024, con canoni in crescita del +3,5% a causa della pressione sul mercato degli affitti. Questo spiega perché molti proprietari preferiscono affittare piuttosto che vendere: il rendimento locativo sta diventando più interessante.
Esempio concreto: valutazione zona Navigli
Ho accompagnato Marco, un dirigente di 45 anni, nella vendita del suo appartamento ai Navigli. La sua valutazione iniziale? 6.800€/mq, basata sugli annunci che vedeva online. Il problema: dopo 8 mesi sul mercato, zero offerte concrete. Quando abbiamo riposizionato il prezzo a 5.900€/mq (in linea con le chiusure reali della zona), la vendita si è conclusa in 6 settimane. Morale: i dati oggettivi superano sempre le aspettative emotive.
Per chi vuole approfondire come le accuratezza delle valutazioni immobiliari online si confronta con le stime tradizionali, il tema merita un’analisi dedicata. Il punto centrale resta: partire da dati reali di transazione, non da prezzi di vetrina.
Le vostre domande sui prezzi immobiliari a Milano
Qual è il prezzo medio al metro quadro a Milano nel 2026?
A febbraio 2026, il prezzo medio si attesta su 5.167€/mq. Gli appartamenti registrano 5.180€/mq, le case indipendenti 4.788€/mq. Questi valori rappresentano medie cittadine: il centro storico supera facilmente i 10.000€/mq, mentre alcune zone periferiche restano sotto i 3.000€/mq.
I prezzi delle case a Milano stanno salendo o scendendo?
I prezzi sono in crescita moderata. Negli ultimi 12 mesi: +7,5% per le case indipendenti, +2% per gli appartamenti. Su 4 anni, la crescita complessiva è rispettivamente del +10,2% e +5,1%. Il mercato milanese resta il più dinamico d’Italia, ma il ritmo di crescita sta rallentando rispetto al boom 2021-2022.
Quanto costa un appartamento in centro a Milano?
Le zone centrali (Brera, Quadrilatero, Duomo) oscillano tra 8.000 e 12.000€/mq. Corso Garibaldi, ad esempio, registra un valore mediano di 10.559€/mq secondo i dati RealAdvisor. Per un bilocale di 60mq in centro, aspettatevi un budget minimo di 480.000-720.000€.
È il momento giusto per vendere casa a Milano?
Dipende dalla vostra situazione specifica. I prezzi sono ai massimi storici, ma la domanda sta diventando più selettiva. Se il vostro immobile è in buono stato e ben posizionato, le condizioni restano favorevoli. Se richiede ristrutturazione, potreste incontrare più resistenza. Consiglio sempre di ottenere prima una valutazione basata sui dati reali di transazione.
Come posso conoscere il valore del mio immobile?
Esistono diverse opzioni: consultare le quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate (gratuite ma aggiornate semestralmente), richiedere una perizia a un professionista (costo 300-500€), oppure utilizzare strumenti di valutazione IA come quello offerto da RealAdvisor (gratuito, risultato in 3 minuti). La scelta dipende dal livello di precisione di cui avete bisogno.
La prossima mossa per voi
I numeri che avete letto rappresentano medie statistiche. Il vostro immobile, con le sue caratteristiche specifiche (piano, esposizione, stato, vista), potrebbe valere il 20% in più o in meno rispetto a questi riferimenti. La mia raccomandazione: prima di fissare un prezzo o avviare una trattativa, verificate sempre i dati effettivi di chiusura nella vostra zona specifica.
Da fare prima di vendere o comprare a Milano
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Consultate le quotazioni OMI della vostra zona specifica (non solo la media cittadina)
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Confrontate il prezzo richiesto con i prezzi di chiusura reali (scarto medio 10-15%)
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Richiedete una valutazione IA gratuita per avere un riferimento oggettivo in 3 minuti
Il mercato milanese resta il più interessante d’Italia, ma proprio per questo richiede decisioni basate sui dati, non sulle impressioni. Quale sarà la vostra prossima mossa?
Precisazioni sui dati di mercato
I prezzi medi indicati sono elaborazioni statistiche e non riflettono il valore specifico del vostro immobile. Le tendenze passate non garantiscono l’andamento futuro del mercato. Ogni immobile ha caratteristiche uniche che influenzano significativamente il prezzo. Per una valutazione professionale, consultate un agente immobiliare abilitato.